Häufige Fragen

Immer wieder finden sich in Immobilienanzeigen viele Grundstücksangebote auf Erbpachtbasis. Doch bevor potenzielle Bauherrren über eine solche Lösung ernsthaft nachdenken, sollte zumindest eine Grundvoraussetzung erfüllt sein: Die Hypothekenzinsen müssen spürbar höher liegen als die Zinskosten für die Erbracht, erklärt das Immobilienportal Immowelt.de. Nur so ergibt sich zusätzlicher finanzieller Spielraum für Bauherrn, die eng kalkulieren müssen. Derzeit muss sorgfältig geprüft werden werden, ob sich die Erbpacht tatsächlich lohnt. Denn Erbpachtnehmer zahlen üblicherweise eine jährliche Pacht zwischen drei uns sechs Prozent des Grundstückswerts. Viele Erbpachtverträge sind so genannte Indexverträge . Sie orientieren sich an den statistischen Lebenshaltungskosten: Die Höhe der Pacht wird regelmäßig entsprechend der Inflationsrate angehoben. Hypothekendarlehen gibt es dagegen momentan zu relativ günstigen Konditionen.

Schwieriger Verkauf: Ein Erbpacht- Modell hat zu dem einen gravierenden Nachteil. Während man mit einer klassischen Tilgung nach etwa 35 Jahren belastungsfrei als Eigentümer des Grundstücks dasteht, ist für den Erbpachtnehmer über die gesamte übliche Laufzeit von 99 Jahren der Erbpachtzins zu zahlen. Nach dem Ende der Laufzeit geht das Grundstück wieder in den Besitz des Eigentümers über, sofern der Vertrag nicht verlängert wird. Auch das gebaute Haus auf dem Erbpachtgrund fällt nach Ablauf des Vertrags gegen eine entsprechende Entschädigung an den Grundstücksbesitzer zurück. Laut der noch immer gültigen Erbpachtverordnung von 1919 hat der Grundstückseigentümer in diesem Fall mindestens zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes zu zahlen. Wer vorher schon sein Haus verkaufen will, sollte zudem bedenken. Je kürzer die Restlaufzeit des Erbpachtvertrags ist, umso schwieriger wird der Verkauf. Zu den Gründen, aus denen das Grundstück wieder an den Eigentümer zurückfällt, zählen beispielsweise Zahlungsverzug oder eine nicht vertragsgemäße Versicherung des Hauses. Private Grundstückseigentümer versuchen deshalb gerne möglichst viele solcher Punkte im Erbpachtvertrag unterzubringen.

Lukrativer Verkauf: Kommunen und Kirchen sind da üblicherweise etwas zurückhaltender. Sie halten vier fünftel der Ländereien im Erbbaurecht in ihren Händen und sind meist recht entgegenkommend. Bei Privatpersonen und Immobiliengesellschaften dagegen droht die Gefahr, dass diese ihr Grundstück verkaufen, falls dies lukrativ erscheint. Deshalb sollte sich der Erbpachtnehmer für diesen Fall ein Vorkaufsrecht einräumen lassen.

Im Passivhaus muss so gut wie nie geiheizt werden, weil die Wärme im Haus praktischnnicht verloren geht. Der Bedarf an Heizwärme liegt bei maximal zehn Prozent eines durchschnittlichen Wohnhauses. selbst im Vergleich zu Niedrigenergiehäusern spart ein Passivhaus 75 Prozent Heizwärme ein. Dennoch ist der Wohnkomfort in einem Passivhaus höher.

Schnörkellos Das Grundprinzip des Passivhauses lässt sich vereinfacht am Beispiel einer Thermoskanne erklären. Die Thermoskanne hält den Kaffee warm, weil eine dicke und hoch dämmende Hüllschicht die Abkühluing des heißen getränkes lange hinauszögert. Die Fläche, durch die Wärme entweichen, ist so klein wie möglich gehalten: rund, kompakt und ohne Schnörkel. Und keine Öffnung lässt der kalten Ausenluft die Chance einzudringen: Die Verschlusskappe dichtet hermetisch ab. Doch hier hören die Gemeinsamkeiten zwischen einem Haus und einer Thermoskanne dann auch auf. Denn im Gegensatz zum Kaaffe brauchen die Bewohner eines Hauses bei allles Luftdichtheit noch Luft zu Atmen. Dies wird im Passivhaus durch automatische Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung gewährleistet. Zudem nutzt das Passivhaus kostenlose Wärmequellen: Das sind zum einen passive solare Gewinne durch Fenster, die nach Süden gerichtet sind. Zum anderen wird die interne Wärme, die im Wohnalltag selbst entsteht, im Haus gehalten, statt ungenutzt nach draußen verpuffen: Glühbirnen. elektrische Geräte vom Computer über das Fernesehgerät bis hin zur Hertplatte- all dies ist mit der Erzeugung von Wärme verbunden. Im Passivhaus wird alles zur nuztbaren Heizwärme.

„Schlüsselfertig“ ist ein dehnbarer Begriff im Baugewerbe. Er ist weder rechtlich geschützt, noch gibt es eine für alle geltende Begriffsdefinition. Somit kann jeder in diesen Begriff das hineinlegen, was er möchte.
Es gibt kein Hausangebot, bei dem man am Ende einfach nur den Schlüssel in die Hand gedrückt bekommt. Treffender ist das Wort „Festpreis“. Und zwar für genau die Leistungen, die in der sogenannten Baubeschreibung (Liefer-/Leistungsbeschreibung) enthalten sind. Ist in dieser z.B. keine Duschkabine enthalten, ist diese auch nicht im Leistungsumfang des „Schlüsselfertigpreises“ enthalten. Deshalb ist neben dem Plan und dem Preis die Baubeschreibung ein wichtiger Bestandteil des Hausbauvertrages.

Architekten planen in der Regel Häuser für Privatpersonen oder Baufirmen/Bauträger. Neben dem Baugesuch, das für die Baugenehmigung notwendig ist, erstellen Architekten auch die Werkplanung (Pläne im Maßstab 1:50, die alle Details der Ausführung beinhalten und den Handwerkern auf der Baustelle als Arbeitsgrundlage dienen) und teilweise auch die Statik. Architekten können aber auch die einzelnen Gewerke, die beim Hausbau notwendig sind (z.B. Rohbau, Zimmermann etc.)ausschreiben, Angebote einholen, Aufträge vergeben und als Bauleiter fungieren. So kann ein Architekt ein komplettes Haus abwickeln. Allerdings kann er nicht wie eine Hausbaufirma oder ein Bauträger einen Festpreis anbieten. So haben Bauherren, die einen Architekten beauftragt haben, keine Preissicherheit bis das letzte Gewerk in Auftrag gegeben und abgerechnet ist. Meistens arbeitet der Architekt aber für eine Hausbaufirma oder einen Bauträger. Dort übernimmt er oft
die Teilberreiche Baugesuchserstellung und Werkplanung, manchmal auch die Bauleitung.

Der Geometer ist ein Vermessungstechniker. Im Zuge der Planung und Erstellung eines Neubauvorhabens hat er mehrere Aufgaben zu erfüllen. Ist das Grundstück noch nicht vermessen, z.B. wenn ein Grundstück aufgeteilt wird, nimmt er in Kooperation mit einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur und dem staatlichen Vermessungsamt die Neuvermessung, Aufteilung, Änderung der Flurstücksnummern und Eintragung ins Katasterverzeichnis bis hin zur Vorlage beim Grundbuchamt vor.
In jedem Baugesuch, das zur Genehmigung eingerichtet wird, ist ein Lagepan notwendig, der vom Geometer angefertigt wird. Aus diesem Lageplan geht die Lage des geplanten Neubauvorhabens auf dem Grundstück hervor. Außerdem stellt der Geometer fest, ob die gesetzlichen Grenzabstände eingehalten sind. Vor Beginn der Bauarbeiten schlägt er Holzpflöcke in den Boden des Baugrundstückes. Er markiert damit für den Bauunternehmer die Stelle, an der er die Baugrube auszuheben und das Haus zu errichten hat. Ist das Gebäude fertig gestellt, nimmt er die Gebäudeaufnahme vor, d.h. er stellt fest, wo das Haus errichtet wurde und gibt diese Daten an das Vermessungsamt weiter. So kann das Katasterverzeichnis immer aktuell fortgeführt werden und es kann jeder sehen, wo noch Grundstücke unbebaut sind.